집값 상승 이익 일부 포기 vs. 초기 부담 대폭 감소, 하늘 높은 집값 시대, 지분형 모기지 제도가 한국 부동산 시장의 해법이 될 수 있을까?

 

내 집 마련의 새로운 길? '지분형 모기지' 쉽고 자세하게 알아보기

치솟는 집값과 금리 부담 속에서 '내 집 마련'의 꿈이 점점 멀게만 느껴지는 요즘입니다. 높은 주택 가격 때문에 초기 자금 마련도 어렵고, 대출을 받더라도 매달 불어나는 원리금 상환 부담에 밤잠 설치는 분들이 많으실 텐데요. 이러한 어려움을 덜어주기 위해 정부가 새로운 주택 금융 방식인 '지분형 모기지' 도입을 추진하고 있습니다.

마치 믿을 수 있는 동업자와 함께 집을 사는 것처럼, 정부 지정 공공기관과 내가 집의 지분을 나누어 소유하는 방식인데요. 이름만 들어서는 다소 생소하고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 그래서 오늘 이 시간에는 '지분형 모기지'가 정확히 무엇인지, 어떻게 운영되는지, 누가 이용할 수 있는지, 과거 유사 제도와는 어떻게 다른지, 그리고 장단점은 무엇인지 등 여러분이 궁금해하실 만한 내용들을 쉽고 자세하게 풀어보겠습니다.

다만, 이 제도는 아직 구체적인 방안이 확정되지 않았고 시범사업을 앞두고 있는 단계이므로, 향후 발표되는 정부 공식 자료를 통해 최종 내용을 반드시 확인해야 한다는 점을 미리 말씀드립니다.

 

1. '지분형 모기지'란 무엇일까요?

'지분형 모기지'는 이름 그대로 주택 구매 시 개인과 정부 지정 공공기관(예: 주택금융공사(HF))이 주택의 소유 지분을 나누어 갖는 제도입니다. 집값 전체를 대출받는 것이 아니라, 본인이 부담할 지분만큼만 자금을 마련하고 나머지는 공공기관이 지분 투자 형태로 참여하는 방식이죠.

이 제도의 가장 큰 목적은 현금이 부족한 서민층이나 젊은 세대가 과도한 빚 부담 없이 '내 집 마련'의 기회를 가질 수 있도록 돕는 것입니다. 하지만 그 이면에는 가계 부채 문제에 대한 고민도 담겨 있습니다. 지나치게 대출에 의존하는 현재의 주택 금융 구조를 바꾸려는 정책적 의도가 엿보이며 , 공공기관의 지분 투자는 가계부채 통계에서 제외될 수 있어 전체 가계부채 규모를 관리하는 효과도 기대하는 것으로 보입니다. 즉, 개인의 주거 안정 지원과 거시경제적 부채 관리라는 두 가지 목표를 동시에 추구하는 제도라고 할 수 있습니다.

이는 기존 주택담보대출과는 근본적인 차이를 갖습니다. 일반적인 주택담보대출은 구매자가 은행에서 필요한 자금을 빌려 100% 소유권을 취득하고(대출 상환 조건부), 집값 변동에 따른 모든 위험과 이익을 혼자 부담합니다. 반면 지분형 모기지는 처음부터 소유권을 나누고, 공공기관은 단순한 대출자가 아닌 지분 투자자로서 참여합니다. 집값 하락의 위험도 일정 부분 함께 부담한다는 점에서 기존 대출과는 확연히 다릅니다.

쉽게 비유하자면, **"정부 기관이라는 든든한 파트너와 함께 집을 공동 구매하는 것"**과 비슷합니다. 파트너가 초기 자금의 상당 부분을 지분 투자 형태로 부담하는 대신, 집의 소유권과 나중에 발생할 수 있는 가치 변동(이익 또는 손실)을 지분율만큼 나누어 갖는 개념이죠. 이처럼 지분형 모기지는 단순한 대출 상품을 넘어, 주택 금융의 패러다임을 '빚' 중심에서 '지분 공유' 중심으로 전환하려는 시도라고 볼 수 있습니다.

 

2. 어떻게 작동하나요? (지분 공유부터 수익/손실 배분까지)

지분형 모기지의 작동 방식은 크게 지분 분담, 자금 조달, 이용료 납부, 그리고 최종적인 수익/손실 배분 과정으로 나눌 수 있습니다.

• 지분 분담 및 자금 조달: 주택 구매자는 본인의 지분(예: 40%)에 해당하는 자금을 자기 자본과 필요한 경우 일반 주택담보대출을 통해 마련합니다. 나머지 지분(예: 60%)은 공공기관(예: 주택금융공사)이 투자 형태로 부담하게 됩니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구매할 때, 정부 기관이 60%(6억 원) 지분을 갖고 구매자는 40%(4억 원)만 책임지는 구조입니다. 이 4억 원 중 일부를 대출받는다고 가정하면, 실제 필요한 자기 자본은 훨씬 줄어들 수 있습니다 (예시: 약 1.8억 원 필요). 핵심은 구매자가 책임져야 할 총 자금 부담이 크게 줄어든다는 점입니다.
• 이용료 납부: 구매자는 본인이 소유하지 않은 공공기관 지분에 대해 매달 일종의 '사용료' 또는 '임대료'를 납부하게 될 가능성이 높습니다. 이 비용은 일반적인 주택담보대출 이자나 시중 월세보다는 낮은 수준으로 책정될 것으로 예상되며, 연 1~2% 수준이 거론되고 있습니다. 이는 과거 '손익공유형 모기지'에서 기금 지분에 대해 이자를 납부했던 방식과 유사합니다.
• 수익 및 손실 배분: 이 제도의 가장 큰 특징은 주택 매각 시 발생하는 시세 차익(수익) 또는 차손(손실)을 지분율에 따라 공공기관과 나누어 갖는다는 점입니다. 집값이 오르면 오른 만큼의 이익을 지분대로 나누고, 반대로 집값이 떨어지면 손실 역시 지분대로 분담하는 구조입니다.
• 구매자 원금 보호 장치 (후순위 구조): 특히 주목할 점은 공공기관의 지분이 '후순위(Subordinate)'로 설정될 가능성이 높다는 것입니다. 이는 집값이 하락할 경우, 공공기관의 지분이 먼저 손실을 흡수하는 구조를 의미합니다. 즉, 주택 가격 하락폭이 공공기관의 지분 가치를 넘어서지 않는 한, 구매자의 초기 투자 원금은 보호받을 수 있다는 강력한 장점이 있습니다. 이는 집값 하락을 우려하는 구매자들에게 상당한 심리적 안정감을 줄 수 있으며, 기존 대출 상품에서는 찾아보기 어려운 위험 분담 방식입니다.
• 지분 추가 매입 (Buyout): 향후 구매자가 자금 여력이 생기면 공공기관의 지분을 점진적으로 사들여 최종적으로 100% 소유권을 확보할 수 있는 방안도 마련될 것으로 보입니다. 이를 통해 장기적으로 완전한 자가 소유를 목표로 할 수 있습니다.
• 의무 거주 기간: 아직 확정된 바는 없지만, 과거 유사 제도나 '뉴홈 나눔형'(5년 의무 거주) 사례를 볼 때 , 투기 목적의 이용을 막기 위해 일정 기간(예: 5년 이상)의 의무 거주 기간이 설정될 가능성이 높습니다.
• 대출 한도: 공공기관의 지분 투자 규모에는 한도가 있을 수 있지만, 이 제도는 구매자가 받는 '대출' 한도보다는 '지분 참여' 비율에 초점을 맞춥니다. 구매자가 본인 지분 마련을 위해 별도로 받는 은행 대출은 해당 은행의 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등 일반적인 규제를 따르게 됩니다. 과거 공유형 모기지는 2억 원 한도 등이 있었으나 , 새로운 지분형 모기지는 기관 참여 지분율 자체가 한도의 성격을 가질 수 있습니다.

결론적으로 지분형 모기지는 공공기관의 후순위 지분 참여를 통해 구매자의 초기 부담과 위험을 낮추는 대신, 향후 발생할 수 있는 자본 이익을 공유하는 구조입니다. 낮은 이용료 는 매력적이지만, 집값 상승 시 이익 공유라는 기회비용이 발생한다는 점을 고려해야 합니다. 이처럼 초기 비용/위험 감소와 미래 이익 공유 사이의 균형점을 어떻게 설정하느냐가 제도의 성패를 가를 중요한 요소가 될 것입니다.

3. 누가 이용할 수 있나요? (자격 요건 알아보기)

새로운 '지분형 모기지'의 구체적인 자격 요건은 아직 공식 발표되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 과거 유사 제도였던 '공유형 모기지'나 최근의 '보금자리론', '뉴홈' 등 관련 주택 정책들의 기준, 그리고 언론 등을 통해 나온 정보들을 바탕으로 예상해 볼 수밖에 없습니다.

예상되는 주요 자격 요건:

• 주택 보유 여부: 기본적으로 무주택자를 대상으로 할 가능성이 매우 높습니다. 대출 신청 시점을 기준으로 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 할 것으로 보입니다. 생애 최초 주택 구입자나 일정 기간(예: 5년) 이상 무주택이었던 가구가 주요 대상이 될 수 있습니다. 다만, '무주택'의 기준은 생각보다 복잡해서, 소형·저가 주택 소유자나 만 60세 이상 직계존속의 주택 소유 등 예외 조항이 적용될 수 있습니다. 무주택 기간은 보통 만 30세 또는 혼인신고일로부터 계산합니다.
• 소득 기준: 가구 합산 연소득에 제한이 있을 것입니다. 과거 공유형 모기지는 부부 합산 연소득 6천만 원~7천만 원 이하를 기준으로 했습니다. 현행 보금자리론은 유형에 따라 최대 8천5백만 원까지 허용합니다. 새로운 지분형 모기지는 이보다 완화되어 연소득 1억 원 미만 가구까지 대상에 포함될 수 있다는 전망도 나옵니다. 이는 과거 기금 재원 한계로 대상 확대가 어려웠던 점을 개선하려는 의도로 보이며, 더 넓은 중산층까지 포용하려는 시도일 수 있습니다. 다만, 은행 재원으로 운영되었던 과거 수익공유형 은행 대출 상품은 소득 제한이 없기도 했습니다. 뉴홈 나눔형 역시 유형별, 신청자격별로 다양한 소득 기준(예: 월평균 소득 100%~140% 이하 등)을 적용하고 있습니다.
• 자산 기준: 보유 자산에도 상한선이 설정될 가능성이 높습니다. 현행 보금자리론은 신청인과 배우자의 합산 순자산(자산-부채) 가액이 4억 8천8백만 원 이하여야 합니다. 뉴홈 나눔형/선택형/일반형 등 공공주택 프로그램들도 신청자 본인 및 (경우에 따라) 부모의 총자산(부동산, 자동차, 금융자산, 기타자산 포함, 부채 차감) 기준을 두고 있습니다 (예: 청년 2억 8천9백만 원 이하, 신혼/생애최초 3억 7천9백만 원 이하 등). 지분형 모기지 역시 유사한 형태의 자산 심사 기준을 도입할 것으로 예상됩니다.
• 대상 주택: 주택 유형, 면적, 가격에도 제한이 있을 것입니다. 과거 공유형 모기지는 주로 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하의 아파트를 대상으로 했으며, 수도권 및 일부 광역시 등으로 지역 제한도 있었습니다. 보금자리론은 주택 가격 5억~6억 원 이하를 대상으로 합니다. 과거 은행 재원 공유형 대출은 공시가격 9억 원 이하, 전용면적 102㎡ 이하까지 가능했습니다. 새로운 지분형 모기지도 유사한 수준의 제한을 두거나, 시장 상황에 맞춰 조정될 수 있습니다.
• 기타 요건: 신청자의 연령(민법상 성년) , 신용 점수(예: 보금자리론 CB점수 350점 이상) 등 기본적인 요건 외에도, 과거 공유형 모기지처럼 정책적 지원 필요성(무주택 기간, 세대원 수, 신혼부부/노부모 부양 가점 등)을 고려한 평가 기준이 일부 적용될 수도 있습니다.

아래 표는 이러한 정보들을 종합하여 예상되는 자격 요건을 정리한 것입니다. 다시 한번 강조하지만, 이는 확정된 내용이 아니며 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

 

< 지분형 모기지 예상 자격 요건 (추정) >

 

항목	예상 요건
주택 보유 여부	세대주 포함 세대원 전원 무주택 (생애최초 또는 장기 무주택자 우대 가능성)
소득	부부(가구) 합산 연소득 일정 금액 이하 (예: 7천만원 ~ 1억원 범위 내에서 결정될 가능성)
자산	가구 순자산 또는 총자산(부동산, 자동차, 금융자산 등 포함, 부채 차감) 일정 금액 이하 (예: 보금자리론/뉴홈 기준 참고)
대상 주택	일정 가격 이하(예: 6억~9억?), 일정 면적 이하(예: 85㎡?)의 아파트 등 공동주택 (지역 제한 가능성)
연령/기타	민법상 성년, 일정 신용점수 이상. 정책적 배려 대상(신혼부부, 청년 등) 고려 가능성

 

 

한 가지 주목할 점은, 과거 공유형 모기지가 '무주택 서민'이라는 다소 좁은 범위에 초점을 맞췄던 것과 달리 , 새로운 지분형 모기지는 소득 상한선을 다소 높여(예: 연 1억 원 미만) 더 넓은 중산층까지 포용하려는 움직임을 보인다는 것입니다. 이는 제도의 실효성을 높이기 위한 전략일 수 있지만, 자칫 정책 지원의 필요성이 덜한 계층에게 혜택이 돌아간다는 비판에 직면할 수도 있습니다. 또한, '무주택'이라는 조건 자체가 소형 주택 소유 여부, 상속 지분, 혼인 시점 등 다양한 변수에 따라 복잡하게 해석될 수 있으므로 , 신청 전에 본인의 상황을 꼼꼼히 확인하는 과정이 필요할 것입니다.

 

4. 예전 '공유형 모기지'와는 무엇이 다른가요?

지분형 모기지 논의가 나오면서 2013년에 도입되었던 '공유형 모기지'를 떠올리는 분들이 많을 것입니다. 당시 공유형 모기지는 크게 두 가지 유형으로 나뉘었습니다.

• 수익공유형 모기지: 집값의 최대 70%까지 연 1.5%의 낮은 고정금리로 대출해주되 , 나중에 집을 팔아 이익(시세차익)이 발생하면 그 이익을 주택기금과 공유하는 방식이었습니다. 하지만 손실은 공유하지 않고 구매자가 모두 부담해야 했습니다. 주로 목돈은 부족하지만 안정적인 주거를 원하는 실수요자를 대상으로 했습니다.
• 손익공유형 모기지: 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분 투자 형태로 참여하고, 구매자는 낮은 이용료(초기 연 1~2% 수준)를 부담하는 방식이었습니다. 이 유형은 집을 팔 때 발생하는 이익뿐만 아니라 손실까지도 기금과 지분율대로 공유하는 구조였습니다. 전세금 등 어느 정도 자기 자본이 있는 상태에서 집값 하락 위험을 줄이고 싶어하는 구매자에게 적합했습니다.

공유형 모기지의 한계:

2013년 도입 초기에는 상당한 관심을 끌었지만 , 공유형 모기지의 인기는 오래가지 못했습니다. 누적 공급액은 약 1조 3천억 원 수준에 그쳤고 , 시간이 지나면서 공급 실적이 급감했습니다. 그 이유는 복합적이었습니다.

1. 시장 상황 변화: 2015년 이후 집값이 상승하고 시중 금리가 낮아지면서, 굳이 이익을 공유하면서까지 공유형 모기지를 이용할 유인이 줄었습니다.
2. 이익 공유에 대한 거부감: 집값 상승으로 얻는 이익을 정부(기금)와 나눠야 한다는 점에 대한 심리적 저항감이 컸습니다.
3. 제한적인 대상: 주택도시기금 재원을 활용하다 보니 '무주택 서민'으로 대상이 한정되어 확대에 어려움이 있었고, 기금 건전성 문제도 고려해야 했습니다.
4. 자금 운용의 어려움: 구매자들이 집값이 많이 오르지 않으면 조기 상환을 꺼리는 경향이 있어, 기금 운용의 예측 가능성이 떨어지는 문제도 있었습니다.

새로운 '지분형 모기지'와의 차이점:

정부는 이러한 과거 공유형 모기지의 한계를 인식하고, 새로운 '지분형 모기지'에서는 몇 가지 중요한 차별화를 시도하는 것으로 보입니다.

1. 개념 및 철학: 손익공유형과 유사한 측면이 있지만, 새로운 지분형 모기지는 단순한 대출 상품을 넘어 **'지분 동반자 관계'와 '부채 의존도 감소'**라는 측면을 더욱 강조하는 모습입니다. '대출'보다는 '공동 투자'의 성격이 더 강하게 부각됩니다.
2. 위험 구조: 앞서 언급했듯이, 공공기관의 지분을 **'후순위'**로 설정하여 집값 하락 시 구매자의 원금 보호 기능을 강화할 가능성이 있습니다. 이는 손실을 지분율대로 단순히 나누었던 손익공유형보다 구매자에게 더 유리한 조건일 수 있으며, 과거 이익 공유에 대한 거부감을 상쇄할 만한 매력적인 요소가 될 수 있습니다.
3. 재원 조달 및 확장성: 과거 주택도시기금 중심의 운영에서 벗어나, 주택금융공사(HF)가 핵심적인 역할을 하고 , 나아가 은행, 리츠(REITs) 등 민간 자본의 참여를 유도하여 재원 조달의 한계를 극복하고 제도의 규모를 키우려는 시도가 있을 수 있습니다. 이는 더 많은 사람에게 기회를 제공하고 제도의 지속 가능성을 높이기 위한 노력으로 해석됩니다.
4. 지분 매입 옵션: 구매자가 향후 공공기관의 지분을 매입하여 100% 소유권을 확보할 수 있는 '바이아웃(Buyout)' 옵션이 보다 명확하게 제시될 가능성이 있습니다.

아래 표는 새로운 지분형 모기지(예상)와 과거 공유형 모기지를 비교한 것입니다.

 

< 지분형 모기지 vs. 공유형 모기지 비교 >

 

구분	지분형 모기지 (예상)	수익공유형 (과거)	손익공유형 (과거)
핵심 개념	공공기관과 지분 공유 (공동 투자)	저리 대출 + 수익 공유	지분 투자 + 손익 공유
자금 출처	주택금융공사 + 민간 참여 가능성	주택도시기금	주택도시기금
구매자 자금 조달	자기자본 + (필요시) 일반 대출	자기자본 + 기금 대출	자기자본 + (필요시) 일반 대출 + 기금 지분 투자
기관 지분/대출 비중	예: 60% 지분 참여	최대 70% 대출	최대 40% 지분 참여
지속 비용	낮은 이용료 (연 1~2% 추정)	낮은 고정금리 (연 1.5%)	낮은 이용료 (연 1~2%)
수익 공유	지분율 따라 공유	기금과 공유 (기금 수익률 상한 존재 가능)	지분율 따라 공유
손실 공유	지분율 따라 공유 (기관 후순위 가능성)	공유 안 함 (구매자 100% 부담)	지분율 따라 공유
원금 보호 수준	상대적으로 높음 (후순위 구조 시)	없음	일부 보호 (지분율만큼 손실 분담)
주요 목표	부채 부담 완화, 주거 안정, 가계부채 관리	저비용 내 집 마련 지원	집값 하락 위험 분산, 내 집 마련 지원

 

 

결국, 새로운 지분형 모기지는 과거 공유형 모기지의 실패 경험을 바탕으로, 특히 재원 조달의 한계와 위험 분담 구조의 문제점을 개선하려는 정책적 고민이 담겨 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 과거 공유형 모기지가 시장 상황 변화에 민감하게 반응하며 외면받았던 것처럼 , 새로운 지분형 모기지 역시 향후 주택 시장 및 금리 환경 변화에 따라 그 성공 여부가 크게 좌우될 것입니다. 집값 안정기나 하락기, 또는 고금리 시기에는 낮은 초기 비용과 원금 보호 장점이 부각될 수 있지만 , 반대의 경우에는 매력이 떨어질 수 있습니다.

5. '뉴홈 나눔형'과 '지분형 모기지'는 같은 건가요?

최근 공공분양주택 브랜드인 '뉴홈'의 한 유형인 '나눔형'과 '지분형 모기지'를 혼동하는 경우가 있습니다. 두 가지 모두 공공기관과 무언가를 '나눈다'는 공통점이 있지만, 실제로는 다른 개념입니다.

• 뉴홈 나눔형: 이는 **정부가 공급하는 공공분양주택의 한 '유형'**입니다. 시세의 70% 이하의 저렴한 가격으로 분양받는 대신, 의무 거주 기간(5년) 이후 공공에 되팔 때(환매 시) 발생한 시세 차익의 70%만 수분양자가 갖고, 나머지 30%는 공공(LH 등)이 가져가는 방식입니다. 즉, 처음부터 지분을 나누는 것이 아니라, 미래의 '이익'을 나누는 구조입니다. 또한, 나눔형 주택 구매자를 위해 별도의 전용 모기지 상품이 마련되어 있어, 최대 80%까지 LTV(주택담보대출비율) 한도 내에서 연 1.9%~3.0%의 낮은 고정금리로 최장 40년간 대출을 지원받을 수 있습니다.
• 지분형 모기지: 이는 주택 구매를 위한 '금융 지원 방식' 또는 '모기지 상품' 그 자체입니다. 특정 공공주택에만 적용되는 것이 아니라, (향후 확대될 경우) 일반 시장에 나와 있는 주택을 구매할 때도 이용할 수 있는 금융 상품입니다. 핵심은 처음부터 공공기관과 '소유 지분'을 나누어 공동으로 주택을 매입하고, 그 결과로 이익과 손실 모두를 지분율에 따라 공유하는 것입니다.

정리하자면, '뉴홈 나눔형'은 주택 공급 정책의 일환으로 특정 주택 유형에 적용되는 '이익 공유' 조건이고, '지분형 모기지'는 주택 구매 자금을 조달하는 **'금융 상품'**으로 **'소유 지분'**을 나누는 방식입니다. 물론 두 제도 모두 공공 부문과의 협력을 통해 주택 구매 부담을 낮추려는 목적을 공유하지만, 작동 방식과 적용 대상에서 차이가 있습니다. 정부 입장에서는 주택 가격 자체를 낮추는 공급 정책(나눔형)과 구매자의 금융 부담을 줄이는 금융 정책(지분형 모기지)을 함께 활용하여 주거 안정성을 높이려는 다각적인 접근 방식을 취하고 있다고 볼 수 있습니다.

 

6. '지분형 모기지'의 장점과 단점은 무엇일까요?

모든 정책에는 장단점이 있듯이, 지분형 모기지 역시 기대되는 효과와 함께 우려되는 부분들이 있습니다.

장점 (Pros):

• 초기 자금 부담 대폭 감소: 집값의 일부만 본인 책임으로 마련하면 되므로, 초기 목돈 부담이 획기적으로 줄어듭니다. 예를 들어 10억 원 주택 구매 시 자기자본이 1억 8천만 원만 있어도 가능할 수 있다는 계산도 나옵니다. 이는 자금력이 부족한 청년층이나 서민들에게 내 집 마련의 문턱을 크게 낮춰줄 수 있습니다.
• 낮은 월 상환 부담: 공공기관 지분에 대한 이용료가 연 1~2% 수준으로 낮게 책정될 경우 , 고금리 시기에 일반 주택담보대출을 이용하는 것보다 매달 지출하는 주거 비용을 절감할 수 있습니다. 과거 공유형 모기지도 전월세보다 저렴한 주거비용을 장점으로 내세웠습니다.
• 집값 하락 위험 분산: 공공기관이 지분 투자자로서 참여하고, 특히 후순위 구조를 통해 집값 하락 시 손실을 우선 흡수해 줄 경우 , 구매자는 원금 손실 위험을 상당 부분 덜 수 있습니다. 이는 변동성이 큰 부동산 시장에서 심리적 안정감을 제공하는 중요한 요소입니다.
• 가계부채 관리 효과: 거시적인 관점에서 볼 때, 공공기관의 지분 투자는 가계부채 통계에 포함되지 않을 수 있어, 전체 가계부채 규모를 관리하는 데 도움이 될 수 있다는 시각도 있습니다.

단점 (Cons):

• 시세 차익 공유: 가장 큰 단점은 집값이 올랐을 때 그 이익을 공공기관과 나누어야 한다는 점입니다. 이는 100% 소유권을 가졌을 때 기대할 수 있는 자산 증식 효과를 제약하며, 과거 공유형 모기지가 외면받았던 주요 원인이기도 합니다.
• 제도의 복잡성: 지분 공유, 이용료 계산, 손익 배분 등 기존 주택담보대출보다 구조가 복잡하고 생소합니다. 구매자가 제도를 충분히 이해하고 신뢰하기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.
• 심리적 소유권 제약: 비록 내 집에 거주하지만, 지분의 일부를 공공기관이 소유하고 있다는 사실 때문에 완전한 '내 집'이라는 인식이 약해질 수 있습니다. 특히 완전한 소유를 중시하는 문화에서는 심리적 장벽으로 작용할 수 있습니다.
• 각종 제약 조건: 의무 거주 기간 설정, 주택 개조나 임대 제한, 매각 절차의 복잡성 등 다양한 부가 조건이 따를 가능성이 있습니다.
• 시장 왜곡 및 공공 재정 부담 우려: 일각에서는 이러한 정책이 자칫 주택 수요를 자극하여 집값을 상승시킬 수 있다는 우려를 제기합니다. 또한, 공공 재정이나 공공기관(주금공 등)의 보증을 통해 개인의 자산 취득을 지원하는 형태에 대한 비판적 시각도 존재하며 , 집값 급락 시에는 공공 부문의 손실 부담이 커질 수 있다는 위험도 안고 있습니다.
• 지속가능성 및 재원 확보 문제: 제도의 성공적인 확대를 위해서는 안정적인 재원 확보가 필수적입니다. 과거처럼 공공 재원에만 의존하면 규모 확대에 한계가 있으며 , 은행이나 리츠 등 민간 자본의 참여를 유도하는 것이 중요하지만, 수익성이나 위험 부담 문제로 쉽지 않을 수 있다는 전망도 나옵니다.

결국 지분형 모기지는 **'낮은 진입 장벽과 위험 부담'**이라는 장점과 **'미래 이익 공유'**라는 단점을 맞바꾸는 구조입니다. 구매자 입장에서는 본인의 자금 상황, 위험 감수 성향, 향후 주택 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 또한, 정부 입장에서는 제도의 매력도를 높여 참여를 유도하면서도, 발생 가능한 도덕적 해이(예: 과도한 위험 감수)나 시장 왜곡, 재정 부담 증가 등의 부작용을 최소화하는 균형점을 찾는 것이 중요한 과제가 될 것입니다. 자칫 주거 안정 지원이라는 본래 목표가 금융 안정성이나 재정 건전성 확보라는 또 다른 목표와 충돌할 위험도 내포하고 있습니다.

 

7. 앞으로의 전망은?

현재 정부는 지분형 모기지 도입을 위한 구체적인 계획을 수립하고 있으며, 조만간 그 윤곽이 드러날 것으로 보입니다.

• 시범사업 예정: 이르면 2025년 하반기에 시범사업을 통해 제도를 처음 선보일 계획입니다. 시범사업 규모는 약 1,000호 수준으로, 약 4,000억 원 내외의 재원이 필요할 것으로 예상됩니다. 구체적인 로드맵과 상품 구조는 조만간 발표될 것으로 기대됩니다 (2025년 5월 기사 기준 '내달 발표' 언급).
• 시장 영향: 성공적으로 정착된다면, 자금력이 부족한 특정 계층에게는 실질적인 내 집 마련의 대안이 될 수 있습니다. 또한, 과거 공유형 모기지처럼 전세 수요의 일부를 매매 수요로 전환시켜 전세 시장 안정에 기여할 가능성도 있습니다.
• 성공 요인: 제도의 성공 여부는 여러 요인에 달려 있습니다. 무엇보다 제도의 세부 내용(지분율, 이용료, 손익 배분 방식, 자격 요건 등)이 얼마나 매력적으로 설계되느냐가 관건입니다. 또한, 복잡한 구조를 명확하고 쉽게 설명하여 대중의 이해와 신뢰를 얻는 것이 중요합니다. 안정적인 재원 조달 방안 마련, 특히 민간 자본 참여를 성공적으로 이끌어내는 것도 제도의 확장성을 위해 필수적입니다. 마지막으로, 제도 도입 시점의 시장 상황(금리, 주택 가격 추세 등)도 성공 가능성에 큰 영향을 미칠 것입니다.

특히 다가올 시범사업은 매우 중요합니다. 과거 공유형 모기지의 경험에서 보듯 , 실제 시장의 반응을 확인하고 운영상의 문제점을 파악하여 제도를 보완하는 결정적인 기회가 될 것입니다. 시범사업의 결과에 따라 제도의 운명이 결정될 수도 있습니다.

다만, 지분형 모기지와 같은 금융 지원책만으로는 주거 문제를 근본적으로 해결하기 어렵다는 점도 인식해야 합니다. 안정적인 주택 공급 확대, 다양한 주거 형태(사회주택, 토지임대부 주택 등) 도입 검토, 그리고 장기적인 관점에서의 안정적인 공공 재정 확보 방안 마련 등 보다 포괄적이고 다각적인 정책적 노력이 함께 이루어져야 진정한 주거 안정을 달성할 수 있을 것입니다.

 

결론

'지분형 모기지'는 내 집 마련의 높은 벽 앞에서 좌절감을 느끼는 많은 분들에게 새로운 희망을 제시할 수 있는 혁신적인 금융 지원 방안입니다. 초기 자금 부담과 월 상환 부담을 줄이고, 집값 하락에 대한 위험까지 공공기관과 나누어 가질 수 있다는 점은 분명 매력적인 요소입니다.

하지만 세상에 공짜 점심은 없듯이, 이러한 혜택에는 미래의 시세 차익을 공유해야 한다는 대가가 따릅니다. 또한 제도의 복잡성, 심리적 소유권 문제, 그리고 잠재적인 시장 영향 등 고려해야 할 사항들도 적지 않습니다.

따라서 지분형 모기지는 모든 사람에게 정답이 될 수는 없습니다. 각자의 재정 상황, 위험 감수 능력, 그리고 미래 주택 시장에 대한 전망을 바탕으로 장단점을 신중하게 따져보고 결정해야 할 '선택지' 중 하나입니다.

정부의 공식 발표가 임박한 만큼, 금융위원회, 국토교통부, 주택금융공사 등 관련 기관에서 나오는 정확한 정보에 귀 기울이시길 바랍니다. 곧 시작될 시범사업의 진행 과정과 결과를 지켜보면서, 이 새로운 제도가 우리 사회의 주거 사다리 역할을 얼마나 충실히 해낼 수 있을지 함께 주목해 볼 필요가 있겠습니다.